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根據國家統計局最新公布數據,7月份商品房銷售面積同比繼續增長,而且增速從6月份的16%上升到了18.9%。1-7月份的累計增速,也從上半年的3.9%增加到了6.1%;l-7月份,商品房均價同比上漲6.9%,比上半年擴大1.0個百分點。由此是否可以判斷,樓市開始全面回升呢?筆者認為,對此應保持謹慎樂觀,需求驅動下的房價反彈已現疲態,銷售增長動能在減弱,銷售回升的利好無法延伸到新開工和拿地環節。

從全國商品房均價看。盡管7月商品房均價環比6月上漲3.8%,但明顯低于過去5年6.6%的均值;百城房價連漲三個月,但漲幅全面收窄。與6月相比,百城中7月房價環比上漲城市減少7個,漲幅在1%以上的城市減少2個。環比下跌城市增加7個,跌幅在1%以上城市增加5個。前期房價漲幅過快的重點城市,房價已經開始回調。中原地產數據顯示,自7月份以來,深圳二手房掛牌報價連續5周下滑。

政策面“空窗”也是制約銷售持續增長的因素之一。從去年“9·30”新政開始,樓市已經持續回升了三個季度,且回升勢頭很強,全國商品房銷售面積從1—2月下滑13%迅速逆轉到1—7月上升6.1%,這中間,一攬子政策刺激功不可沒,過去10年布局的樓市緊縮政策在上半年“一股腦”退出、降準降息輪番登場、各地救市之頻繁和力度之大史無前例。

但進入7月份以后,無論是國家還是地方層面,房地產刺激政策該出的都出了,樓市處于政策“空窗期”;貨幣政策寬松出現“脫實入虛”負效應。加上CPI回升,制約了進一步寬松的空間,“降準降息式”的寬松沒那么頻繁了;股市財富效應全面衰減,深州樓市近期全面回調就是例證。近期,央行推出新一輪匯改,未來人民幣持續小幅貶值的概率上升,資金流出增加,資金面緊縮也影響樓市需求。

需求集中的重點城市銷售回落。可能將拖累未來幾個月全國銷售規模增長。更為重要的是,即便全國銷售回升,但利好也無法延伸到新開工和拿地回暖。新開工和拿地不景氣,或意味著開發企業對未來較為悲觀,減杠桿趨勢明顯。今年以來產業資本退出房地產的案例不斷增多,龍頭房企向多元化經營轉型。另外,即便大力度扶持,經濟重鎮和二線城市密集的東北,今年以來樓市供應過剩、房價下跌的局面仍難以改觀,背后原因是產業落后且升級緩慢、居民收入水平低、人口老齡化且大量流失,這些內在問題對樓市的沖擊是中長期的,在很多中西部省份均存在,這或是新開工和企業拿地持續“冷凍”的重要原因。(摘自《上海證券報》李宇嘉文)