6月2日，央企中國電建和廣州方榮地產(chǎn)以82.9億元拿下深圳龍華上塘商住地供圖/視覺中國
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到5月31日，全國超過15億元的合計有105宗高總價地塊，其中有52宗地被國企獲得。同時，今年以來，信達(dá)、魯能等央企共制造出15幅“高價地”。對此，分析人士指出，央企在房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張緣于“不差錢”。另外，央企整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分央企為避免被整合而在短期內(nèi)快速做大地產(chǎn)板塊，催生高價地。
“去庫存”本來應(yīng)該是今年房地產(chǎn)市場的主角，但風(fēng)頭卻被頻繁制造的“高價地”奪走，土地市場火爆超出了市場人士的預(yù)期，“不差錢”的房企在土地市場一擲千金，房地產(chǎn)市場仍一騎絕塵。而宏觀經(jīng)濟(jì)尚在尋底，“L型”走勢將持續(xù)較長的時間。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，制造“高價地”的房企大都是“央企”，其“不計成本”高價拿地的邏輯在哪里？蘊含著哪些風(fēng)險？
現(xiàn)象
央企掀起“高價地潮”
6月1日，有7家央企參與競拍的上海寶山顧村地塊，最終被隸屬財政部的信達(dá)地產(chǎn)以總價58.5億元競得，樓面價37118元/平方米，溢價率303%。這也是該公司一年內(nèi)造的第七個“高價地”。此前的5月28日，杭州濱江區(qū)奧體單元地塊的拍賣被眾多人關(guān)注，最終，萬科信達(dá)聯(lián)合體以123.18億元總價、樓面價21575.78元/平方米拔得頭籌，溢價率為95.95%，刷新2016年單地塊全國總價紀(jì)錄。由于競拍價格超過了萬科的授權(quán)總價，萬科隨后宣布退出。
2015年7月至今，信達(dá)地產(chǎn)多次打破長三角的區(qū)域地價紀(jì)錄，拿地手法“兇悍”。信達(dá)地產(chǎn)通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是高價地，分別是廣州天河、合肥濱湖、上海新江灣城、深圳坪山杭州南星橋、杭州濱江奧體地鐵以及上海顧村。
6月2日下午，備受關(guān)注的深圳龍華上塘商住地加冕新一代“高價地”，經(jīng)過現(xiàn)場直接報價投標(biāo)，最終被央企中國電建集團(tuán)和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合以82.9億元的高價拿下，地面價高達(dá)56781元/平方米。
此次沒有采取現(xiàn)場拍賣方式，而是投標(biāo)，由價高者得。深圳規(guī)土委主任親自主持競拍，他甚至在現(xiàn)場引述《人民日報》的一篇報道內(nèi)容稱:“樹不能漲到天上去，房價也一樣。”顯然，深圳市政府方面顯然不希望這塊地拍出高價，而是希望通過某種方式引導(dǎo)土地市場降溫。
但實際上的成交結(jié)果超出了深圳規(guī)土委的預(yù)料，也超出了此前業(yè)內(nèi)預(yù)期的60億元成交價。現(xiàn)場共收到18份標(biāo)書,包括中海、萬科、招商、中洲、龍光等深圳本地企業(yè),以及泰禾、信達(dá)、碧桂園等十多家外地房企。最終,央企中國電建聯(lián)合廣州方榮以報價82.89億元收入囊中,方榮背后是金茂地產(chǎn),即此前的方興地產(chǎn)。從現(xiàn)場報價來看,央企、國企報價顯著高于深圳本土民企。
在此前的5月份，央企保利地產(chǎn)豪奪的上海周浦“高價地”。繼2009年之后，兇猛的“央企高價地”再次成群涌現(xiàn)。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2016年截止到5月31日，全國土地市場“高價地”頻繁出現(xiàn)，其中按照總價計算，超過15億元的合計有105宗高總價地塊，其中國企比例明顯處于歷史高位。整體看，105宗地塊合計成交總價為3288.2億元，其中有52宗地被國企獲得，合計成交金額達(dá)到了1785.8億，占成交總金額的54%。其中，廈門唯一成交的一宗地塊由國企拿下，北京的國企購地占比也高達(dá)86%。
今年以來，信達(dá)、華僑城、招商、中國電建、魯能集團(tuán)、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅“高價地”。其中以魯能的速度較為驚人，截至5月，魯能今年已在土地市場砸下超過100億元重金，2015年光在南京、蘇州、福州三地高價搶下的4幅高價地總耗資便可達(dá)112.4億元，全年新增土儲近500萬平方米，總價超過230億元，再加上原有海南、北京等地的地塊，當(dāng)前的土地儲備總量超過1000萬平方米，其十分明確地傳遞出地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張的信號。
分析
央企頻頻拿地緣于“不差錢”
中原地產(chǎn)研究部分析師認(rèn)為，高價地頻出的大背景是信貸寬松，房企資金充裕，但樓市表現(xiàn)好的城市有限，地塊資源更少，大量資金追逐少數(shù)土地，造成高價地。另外，央企整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分央企為避免被整合而在短期內(nèi)快速做大地產(chǎn)板塊，催生高價地。
在此輪央企制造高價地的風(fēng)潮中，信達(dá)地產(chǎn)是個典型。其關(guān)于地產(chǎn)金融的運作模式也引起了市場的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。
公開資料顯示，信達(dá)是財政部控股的中國信達(dá)旗下的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，是信達(dá)集團(tuán)唯一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運作平臺。中國信達(dá)集團(tuán)通過直接借貸或提供資信、質(zhì)押、擔(dān)保等方式給予地產(chǎn)資金支持。信達(dá)的特色是金融地產(chǎn)模式，通過夾層拿地基金的方式獲取項目。
華泰地產(chǎn)的研究報告表示，金融地產(chǎn)的核心，是中國信達(dá)借用信達(dá)地產(chǎn)的地產(chǎn)運作經(jīng)驗，將信達(dá)地產(chǎn)嵌入到不良資產(chǎn)處置環(huán)節(jié)中，以附重組條件的地產(chǎn)項目收購模式進(jìn)行操作。該模式有兩大核心優(yōu)勢，一是僅占用少量資本金，資金消耗業(yè)務(wù)主要留在控股股東方，以很高的杠桿輕資產(chǎn)式地撬動項目；二是賦予了公司天然的逆周期操作模式，能夠保證公司在地產(chǎn)景氣度下行時，擁有逆市擴(kuò)張資本。
此外，信達(dá)自身的上市公司身份也為再融資打通了渠道，2015年，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)行了5年期中期票據(jù)30億元，30億元公開發(fā)行公司債券和80億元非公開發(fā)行公司債券均通過監(jiān)管機(jī)構(gòu)審批。
在融資渠道方面，作為上市公司的信達(dá)可謂是央企地產(chǎn)寬裕來源的一個范本。克而瑞最新研報顯示，2015年，其監(jiān)測的108家典型房企融資總規(guī)模達(dá)13600億元人民幣，融資規(guī)模為2014年同期兩倍。而上市房企的發(fā)債規(guī)模更為驚人，數(shù)據(jù)顯示，2015年上市房企發(fā)行公司債約3000億元，同比增長18倍。中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，在今年以來105宗總價“高價地”中，上市公司比例明顯占絕對多數(shù)，105宗“高價地”，89宗為上市公司獲得，合計金額為2760億，占比達(dá)84%。
融資規(guī)模暴增的主要原因，一是國內(nèi)融資環(huán)境改善，市場發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)放寬，公司債利率走低；二是房地產(chǎn)銷售回暖帶來融資信心。克而瑞研報指出，目前房企公司債成本的普遍水平在4%-7%之間，發(fā)債就相當(dāng)于賺錢。如中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)兩家央企發(fā)行的公司債利率水平僅3.4%，萬科3.5%，金茂3.55%等，其成本之低甚至接近了“國債”的水平。
種種跡象表明，央企在房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張緣于“不差錢”。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，央企頻頻出手在全國熱點城市搶“高價地”,這與2009年4萬億后央企四處制造“高價地”相似，寬裕的流動性再次集中流向房地產(chǎn)行業(yè)，銀行熱衷于向央企國企和大房企授信，低廉的融資成本以及充裕的資金，促使不差錢的房企們不惜血本搶地。
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