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業(yè)主拿著購(gòu)房合同，既氣憤也很無(wú)奈。

涉事小區(qū)。

6月5日中午，75歲的牟孝令手拿青島市中級(jí)人民法院行政判決書(shū)，眼里噙滿淚水。包括這位身患糖尿病的老人在內(nèi)，青島嶗山區(qū)香港東路79號(hào)淘金花園小區(qū)的34戶業(yè)主，在過(guò)去的18年里飽受困擾，他們所購(gòu)房屋遭抵押而無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，并由此產(chǎn)生了搶房、查封、官司等眾多麻煩。

經(jīng)過(guò)業(yè)主們多年的訴訟維權(quán)，今年3月21日，青島中院終審認(rèn)定，當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T(mén)18年前辦理的抵押權(quán)證違反法定程序，判決對(duì)該證予以撤銷(xiāo)。然而，在這份不該出現(xiàn)的抵押權(quán)證“保駕”下，34戶業(yè)主購(gòu)得的房產(chǎn)已經(jīng)被售房者抵押，且由此產(chǎn)生的債權(quán)又多次易手，甚至連房屋的所有權(quán)也存在爭(zhēng)議。面對(duì)如此復(fù)雜的局面，業(yè)主們只能無(wú)奈興嘆，眼前的這一切該由誰(shuí)負(fù)責(zé)，本該屬于他們的產(chǎn)權(quán)證又何時(shí)能夠拿到……

京華時(shí)報(bào)記者韓天博

購(gòu)房入住后才知房屋遭抵押

淘金花園小區(qū)位于青島市嶗山區(qū)南部，距離東側(cè)海岸線僅500多米。據(jù)業(yè)主介紹，該小區(qū)于上世紀(jì)90年代后期建成，當(dāng)時(shí)憑借相對(duì)優(yōu)越的地理位置和較低的價(jià)格吸引了不少業(yè)主前來(lái)購(gòu)房。

據(jù)了解，該小區(qū)房屋系新大陸公司于1995年前后開(kāi)發(fā)建設(shè)，在小區(qū)居民看來(lái)，這個(gè)小區(qū)從發(fā)售伊始就經(jīng)歷了一些波折，“先是開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)區(qū)的一家公司簽了預(yù)購(gòu)合同，這家公司又把預(yù)購(gòu)合同中約定的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給了麗人物業(yè)公司，最后等于是開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)給了麗人物業(yè)公司，我們又從麗人物業(yè)公司買(mǎi)房”。

從1997年下半年開(kāi)始，業(yè)主們陸續(xù)從麗人物業(yè)公司購(gòu)買(mǎi)住房。然而，業(yè)主們?nèi)胱『蟀l(fā)現(xiàn)，房屋的產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來(lái)。業(yè)主王建（化名）表示，經(jīng)過(guò)大家多方了解，原來(lái)早在他們購(gòu)房期間，麗人物業(yè)就已經(jīng)將該小區(qū)3棟居民樓抵押給了兩家銀行，“但是包括麗人物業(yè)在內(nèi)，從來(lái)沒(méi)有任何人正式告知過(guò)業(yè)主這個(gè)情況”。

王建告訴記者，發(fā)現(xiàn)這一情況后，業(yè)主們就開(kāi)始維權(quán)。隨著對(duì)此事的深入了解，他們逐漸發(fā)現(xiàn)，麗人物業(yè)之所以能夠取得銀行方面的抵押借款，與當(dāng)時(shí)青島市嶗山區(qū)房產(chǎn)管理局辦理的“青嶗房抵押字第036號(hào)抵押權(quán)證”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“036號(hào)抵押權(quán)證”）有著密切的關(guān)系。

在該抵押權(quán)證復(fù)印件上，記者看到，其抵押期限為1998年2月17日至1999年2月16日，抵押房屋狀況明確注明了該小區(qū)C1型公寓和C2型西、中兩個(gè)單元。而業(yè)主提供的購(gòu)房合同顯示，早在1997年，就已經(jīng)有被抵押房屋的業(yè)主與麗人物業(yè)簽訂了購(gòu)房合同；在該抵押期限內(nèi)，也有業(yè)主簽署了購(gòu)買(mǎi)合同，但其中絲毫沒(méi)有體現(xiàn)房屋已被抵押的事實(shí)。

業(yè)主打贏官司抵押權(quán)證被撤銷(xiāo)

在獲得相關(guān)證據(jù)材料之后，2014年，該小區(qū)一名房姓業(yè)主以嶗山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理局為被告，針對(duì)該單位辦理的抵押權(quán)證是否合法合規(guī)的問(wèn)題，向嶗山區(qū)人民法院提起行政訴訟。

2014年5月18日，嶗山法院作出判決，認(rèn)為嶗山區(qū)房地產(chǎn)管理局在核發(fā)“036號(hào)抵押權(quán)證”過(guò)程中，未盡到審慎審查義務(wù)，認(rèn)定事實(shí)不清、違反法定程序，并判決依法撤銷(xiāo)其于1998年2月17日核發(fā)的“036號(hào)抵押權(quán)證”。被告方不服判決上訴，青島中院于今年3月21日作出終審判決，駁回了上訴，維持原判。

今年4月15日，已經(jīng)更名為嶗山區(qū)國(guó)土資源分局的被告方在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了《作廢公告》，宣布根據(jù)青島中院的判決，將“036號(hào)抵押權(quán)證”作廢。

對(duì)此，業(yè)主們感到些許欣慰，卻不敢有絲毫放松。“這最多算是萬(wàn)里長(zhǎng)征走出的第一步，這些房子的事情太復(fù)雜。”一位業(yè)主告訴記者，盡管抵押權(quán)證已被撤銷(xiāo)，但這34套房屋遭抵押已是事實(shí)，由此產(chǎn)生的債權(quán)被轉(zhuǎn)手過(guò)多次，且房屋數(shù)次被查封，甚至有公司已經(jīng)拿到了包含房屋所有權(quán)屬于自己內(nèi)容的執(zhí)行裁定書(shū)，“想拿回我們的產(chǎn)權(quán)證，就要突破這些障礙，實(shí)在是太難了”。

債權(quán)幾度易手所有權(quán)被判他人

1997年下半年，麗人物業(yè)因小區(qū)開(kāi)發(fā)商未能履行合同，向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行并獲裁定，“查封小區(qū)開(kāi)發(fā)商位于C1、C2、C3公寓住房；上述房屋在查封期間由麗人物業(yè)公司保管并可出售”。

1997年12月，麗人物業(yè)以C1整棟樓、C2樓中西單元為抵押，向光大銀行青島分行貸款1400萬(wàn)元，并由嶗山房產(chǎn)局辦理了《房屋抵押權(quán)證》。

1998年11月，麗人物業(yè)的銀行貸款到期后，未能償還貸款本息，被銀行告上法庭，作為抵押物的淘金花園34套房產(chǎn)被查封。業(yè)主王建表示，當(dāng)時(shí)銀行要對(duì)這些房屋進(jìn)行拍賣(mài)或變賣(mài)，但由于業(yè)主實(shí)際占有房屋，所以沒(méi)能實(shí)現(xiàn)。

2006年12月，這34套房屋作為“未受清償?shù)膫鶛?quán)”，被光大銀行青島分行以100萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京某投資有限公司，法院裁定對(duì)這些房產(chǎn)繼續(xù)查封，執(zhí)行案件中的權(quán)利義務(wù)由該公司繼受。

2009年1月，該公司又將所涉?zhèn)鶛?quán)，以100萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給青島天世隆工貿(mào)有限公司。同年11月，山東省高級(jí)人民法院裁定，將此前的涉案借款合同糾紛指定棗莊市臺(tái)兒莊法院執(zhí)行。

2011年6月10日，臺(tái)兒莊法院作出執(zhí)行裁定，將34套住房作價(jià)3400多萬(wàn)，交付天世隆公司抵償麗人物業(yè)所欠債務(wù)，“該34套住房所有權(quán)自本裁定送達(dá)之日起歸申請(qǐng)執(zhí)行人青島天世隆有限公司所有”，可持本裁定書(shū)至有關(guān)機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。

兩個(gè)月后，天世隆公司更名為青島潤(rùn)邦房地產(chǎn)投資咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)潤(rùn)邦公司）。

有業(yè)主表示：“原本是我們花錢(qián)買(mǎi)的房子，被抵押轉(zhuǎn)手幾次之后，居然在法律上把所有權(quán)也給了別人，哪有這樣的道理？”

房屋遭遇搶占業(yè)主反成被告

業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，自臺(tái)兒莊法院作出裁定后，天世隆（潤(rùn)邦）公司就開(kāi)始采取各種辦法，試圖取得這34套房屋的實(shí)際控制權(quán)。

在記者采訪過(guò)程中，75歲的業(yè)主牟孝令幾度落淚。當(dāng)年，牟先生還不到60歲，購(gòu)買(mǎi)這套住房幾乎花光了他一生的積蓄。如今，18年過(guò)去了，他卻未曾見(jiàn)過(guò)一眼自己房子的產(chǎn)權(quán)證。“這件事給我和家人帶來(lái)了巨大的精神折磨，給我的健康也帶來(lái)了很大的影響。”

據(jù)業(yè)主們回憶，在臺(tái)兒莊法院作出執(zhí)行裁定后，天世隆公司就派人在每家門(mén)上貼了通知，要求業(yè)主騰退房屋。記者在王建保留的通知照片上看到，該公司稱(chēng)業(yè)主可在接到本通知7日內(nèi)，“與我公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并支付房款”，否則，一旦期限屆滿，該公司將“采取堅(jiān)決、有力措施維護(hù)自身合法權(quán)益，因此導(dǎo)致閣下利益受損，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任”。

在業(yè)主們看來(lái)，潤(rùn)邦公司在搶占房屋方面可謂說(shuō)到做到。據(jù)C1樓2單元業(yè)主曲智堅(jiān)回憶，2014年8月，他裝修房子以供子女結(jié)婚使用。就在8月下旬的一天，他帶著工人回家干活，突然發(fā)現(xiàn)門(mén)打不開(kāi)了，“結(jié)果門(mén)從里面打開(kāi)了，兩個(gè)年輕男的赤裸著上身，穿著短褲，腰上還掛著刀子，說(shuō)是給潤(rùn)邦公司看房子的”。

隨后，曲先生報(bào)警，警察趕到后認(rèn)為屬經(jīng)濟(jì)糾紛，無(wú)法立案。此后大約一個(gè)月，兩名男子一直待在曲先生家中，并且晚上經(jīng)常喝酒、喊叫，嚴(yán)重?cái)_亂鄰居生活。9月下旬，曲先生在鄰居的幫助下，趁兩人外出吃飯，又將房屋搶回，直接將門(mén)焊死。“就是這樣，潤(rùn)邦公司的人第二天凌晨又帶著電鋸返回試圖再次進(jìn)入房?jī)?nèi)，當(dāng)時(shí)一百多人出來(lái)，才保住了房子。我們不能不管，如果有一個(gè)人房子被搶?zhuān)敲?4戶最終都會(huì)被搶占。”

就在不久前，C2樓2單元202業(yè)主李洪生還接到嶗山法院的傳票。原告系潤(rùn)邦公司，事由為李洪生私自占用原告所有房產(chǎn)，且多次溝通無(wú)果，訴訟請(qǐng)求向被告收取4年租金共計(jì)96000元。目前，該案已開(kāi)庭，尚未宣判。

業(yè)主們認(rèn)為，他們拿著房管部門(mén)辦理抵押權(quán)證違反法律程序的判決，而潤(rùn)邦公司持有房屋所有權(quán)歸該公司的執(zhí)行裁定，造成這種尷尬局面的根源，就是當(dāng)年房管部門(mén)違規(guī)辦理的“036號(hào)抵押權(quán)證”。“業(yè)主要承受著隨時(shí)可能發(fā)生的騷擾，我們真的不知道該怎么辦，不知道這件事情甚至到底能不能得到解決。”

房管部門(mén)執(zhí)行判決道理上不認(rèn)為有錯(cuò)

針對(duì)此事，記者6日聯(lián)系嶗山區(qū)委宣傳部。7日上午，對(duì)方責(zé)成嶗山區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中心回答相關(guān)問(wèn)題。

中心負(fù)責(zé)人張先生表示，作為嶗山國(guó)土資源分局下屬部門(mén)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中心承擔(dān)了原房產(chǎn)局的部分職能。該部門(mén)已執(zhí)行青島中院作出的終審判決，撤銷(xiāo)了“036號(hào)抵押權(quán)證”。

至于辦理該抵押權(quán)證后所產(chǎn)生一系列問(wèn)題應(yīng)由誰(shuí)擔(dān)責(zé)，張先生表示，“該部門(mén)承擔(dān)（由）部門(mén)承擔(dān)，該個(gè)人承擔(dān)（由）個(gè)人承擔(dān)”，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，還要“看看到底產(chǎn)生了什么樣的后果”。

他表示，當(dāng)年麗人物業(yè)在兩家銀行都做了抵押，“都是036號(hào)（抵押權(quán)證），抵押給另一家銀行的房子就給業(yè)主辦下來(lái)產(chǎn)權(quán)證了。從法律上講，我們執(zhí)行判決，但是從道理上講，你能說(shuō)當(dāng)年的抵押權(quán)證發(fā)錯(cuò)了嗎？”

張先生稱(chēng)，淘金花園34戶業(yè)主的房產(chǎn)所涉問(wèn)題非常復(fù)雜，時(shí)至今日，這些房子上仍有兩筆查封，預(yù)計(jì)2017年能解封。“即便真的解封了，業(yè)主想辦房產(chǎn)證也非常困難，因?yàn)橐延蟹ㄔ簩⑺袡?quán)判給了天世隆（潤(rùn)邦）”，但目前并沒(méi)有為該公司辦理產(chǎn)權(quán)證，“如果該公司向中心提出辦證申請(qǐng)，我們也會(huì)向臺(tái)兒莊法院提出異議，因?yàn)榉课莓吘故怯袠I(yè)主在居住的”。

張先生同時(shí)表示，在嶗山區(qū)乃至青島市，諸如此類(lèi)的問(wèn)題產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目并非個(gè)案。嶗山區(qū)2011年年底就成立了由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛帥的問(wèn)題產(chǎn)權(quán)領(lǐng)導(dǎo)小組，首批34個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目中就包括淘金花園34戶所存在的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，并且專(zhuān)門(mén)成立了“淘金花園辦證領(lǐng)導(dǎo)小組”，首先解決了麗人物業(yè)與另一家銀行的抵押貸款問(wèn)題，并給絕大多數(shù)涉事業(yè)主辦理了產(chǎn)權(quán)證。

張先生坦承，在辦理麗人物業(yè)與光大銀行房屋抵押貸款一案過(guò)程中，政府部門(mén)遇到了較大困難，一是法院將房屋所有權(quán)判給了天世隆（潤(rùn)邦）公司，二是這34戶房產(chǎn)仍處于法院查封狀態(tài)中。他表示，政府非常希望能夠和業(yè)主形成合力，相互配合促進(jìn)問(wèn)題解決。

張先生表示，本月內(nèi)，區(qū)政府將召開(kāi)針對(duì)全區(qū)30個(gè)左右存在問(wèn)題產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象小區(qū)的專(zhuān)門(mén)會(huì)議，研究下一步解決方案以及相關(guān)文件的出臺(tái)等事宜。

京華時(shí)報(bào)記者陶冉攝