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新政策對龍頭房企影響力有限，房企拿錢手段越來越多

部分熱點城市房價過高，來源于地價居高不下。一系列樓市降溫政策能否遏制開發商爭當地王的沖動，進而如何影響房地產市場？對此，多位房企高管表示，目前出臺的政策影響力對于中小房企殺傷力較大，而對于資金充足、信用良好的龍頭房企來說，市場上融資拿地的手段卻越來越多。如果地王繼續頻繁出現，對于房地產市場來說仍會推高房價。

旭輝控股總裁林峰表示，房企過去的融資渠道比較單一，多依賴銀行的開發貸款和賣房的資金回籠?，F在融資工具繁多，不少房企５０％以上的融資來源于公司債和企業債等，其余部分除銀行開發貸款外，還有相當一部分資金來源于各類資管計劃、信托等融資渠道。

記者調查發現，不少企業繞道債券市場融資。２０１５年，恒大地產發行５０億元公司債，經批準的募集資金用途為償還金融機構借款、優化債務結構和補充流動資金。在長三角地區連拿數塊地王的信達地產，發行２０１６年公司債第二期也是用于償還金融機構借款。

浙江一家龍頭房企執行總裁告訴記者，“即使再融資大門重新關閉，對于標桿房企來說，也并非不能容忍。因為當前房企獲得資金的渠道更廣，資本一定會克服‘重重障礙’奔向高回報行業。”

記者調查發現，在貨幣流動性較為充裕的情況下，各類變通做法在不斷增加。銀行理財產品是銀行資金進入房地產市場的重要渠道。“銀行受制于政策約束，并不能過多向房企貸款，但房企可以找一家信托公司成立一個信托計劃，然后由銀行購買，實現信貸資金繞道流出。”

在房企拿地過程中，目前甚至還出現一些資金方式“創新”。一位近期在上海頻頻參與拿地的開發商告訴記者，現在一線城市拿地，基本只需準備１０％的土地款，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取。“不少金融機構競相上門來提供貸款，但會設置一定額度。超過授信額度，就以股權的形式放貸，未來銷售利潤與他們分成。”目前，市場上已經出現多個機構，專門為開發商提供拍地保證金甚至首付金。

業內人士認為，只有對上述這些“創新”“變通”渠道進行更加嚴格的監管，才能真正影響到房地產商的資金鏈，新政策才能真正發揮作用，進而擠出土地市場的局部泡沫。