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住房租賃新時代悄然開啟，上市房企半年報傳遞出的信息是，部分有遠見的房地產(chǎn)企業(yè)對之躍躍欲試。

據(jù)上證報資訊統(tǒng)計，130家A股上市房企今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入總額6184.18億元，同比增長4.99%；歸屬于母公司股東的凈利潤總額為611.65億元，同比增長25.36%；預(yù)收賬款總額為17644.5億元，同比增長32.98%。

上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，一二線城市與三四線城市冷熱反轉(zhuǎn)，政策推動市場從購買向租賃轉(zhuǎn)變，中國房地產(chǎn)市場正迎來一場深刻的住房制度變革——以購房作為解決居住需求唯一途徑的時代即將過去。購租同權(quán)、集體建設(shè)用地入市建設(shè)租賃住房等一系列政策的出臺不斷為租賃住房市場賦權(quán)，并將在未來相當(dāng)長的時間內(nèi)持續(xù)改變中國房地產(chǎn)市場的格局。在此背景下，上市房企紛紛開始謀篇布局住房租賃市場。

絕大多數(shù)房企半年報提及住房租賃

從5月19日住建部下發(fā)《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，到7月20日九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點，再到8月28日國土部、住建部決定在北京、上海、沈陽、南京等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，政策持續(xù)發(fā)力鞭策加快住房租賃市場建設(shè)。

“住房租賃”儼然成為當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場的一個熱詞。記者梳理上市房企半年報發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)公司在其半年報中都提到了“住房租賃”。

萬科上半年交出了凈利潤同比增長36.47%的優(yōu)異成績，其在半年報中指出，發(fā)展租賃住房是房地產(chǎn)行業(yè)長效機制的重要組成部分。經(jīng)歷了過去十多年大規(guī)模建設(shè)后，主要城市逐步進入存量房時代，基于存量房的經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展空間顯現(xiàn)，將為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展機會。在一系列政策的推動下，住房租賃市場正迎來快速發(fā)展的良機，經(jīng)營規(guī)范的長租公寓企業(yè)將獲得長足發(fā)展空間。

在世聯(lián)行看來，由于租售并舉、租售同權(quán)等相關(guān)政策的不斷出臺，以購房作為解決居住需求唯一途徑的時代即將過去，長租公寓行業(yè)將迎來黃金發(fā)展時期，具備長租服務(wù)能力即擁有了通向未來中心城市發(fā)展的門票。

招商蛇口在半年報中表示，隨著政策層面對于住房租賃市場支持的頂層制度出臺，地方政府陸續(xù)在發(fā)展租賃市場規(guī)模、培育參與主體、稅收優(yōu)惠、金融支持等方面出臺一系列細則以支持住房租賃市場的發(fā)展。在巨大的市場容量和資本支持下，長租公寓近幾年有望得到迅猛發(fā)展。

“先行者”業(yè)務(wù)運作風(fēng)生水起

事實上，上市房企中的“先知先覺者”早已嗅到了住房租賃市場潛在的商機，謀篇布局已久，相關(guān)業(yè)務(wù)運作得有聲有色。更多的企業(yè)則躍躍欲試，有意“分一杯羹”。

萬科半年報顯示，自2014年以來，公司積極布局長租公寓市場，目前已整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”。泊寓以市場化租金定價，致力于滿足城市青年人群的中長期租住需求。截至報告期末，泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋21個一線及二線城市，累計獲取房間數(shù)超過7萬間，累計開業(yè)超過2萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約87%。萬科透露，泊寓將繼續(xù)加大拓展力度，2017年預(yù)計總獲取房間數(shù)量超過10萬間。

招商蛇口聚焦的是國內(nèi)中高端租賃市場，其布局深圳約50萬平方米、1.3萬套長租公寓產(chǎn)品，已形成“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠”高端服務(wù)式公寓三大核心產(chǎn)品線，并全面形成產(chǎn)品與服務(wù)、運營管理、品牌等細分標(biāo)準(zhǔn)化體系。招商蛇口提出，將以“中國中長租公寓領(lǐng)導(dǎo)品牌”為發(fā)展目標(biāo)，計劃以三年的時間實現(xiàn)品牌全國布局。

上半年，世聯(lián)行旗下的紅璞公寓已進入深圳、廣州等27個城市，全國簽約4萬多間房間，覆蓋核心一二線城市。九部委公布的12個首批住房租賃試點城市，世聯(lián)行均有常設(shè)團隊，并且在其中10個城市已開展了長租公寓業(yè)務(wù)。經(jīng)過一年多的探索發(fā)展，公寓構(gòu)建后一個月出租率達91.2%，第二個月出租率為94.5%。

皇庭國際在半年報中透露，新設(shè)立的公寓管理公司未來主要布局長租公寓業(yè)務(wù)，重點積極拓展12個首批住房租賃試點城市，提升長租公寓服務(wù)能力。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策給房企“支招”道，對開發(fā)商而言，切入長租公寓有資源和資金優(yōu)勢，但欠缺可支撐十萬套乃至百萬套級規(guī)模的管理系統(tǒng)、品牌及可快速復(fù)制擴張的人才梯隊，如果從0到1，成本和時間代價較大，建議可以整合資源，與市場優(yōu)秀運營商戰(zhàn)略合作，采取入股、控股、收購等多種合作模式，直接高起點起步，從1到100，快速形成在長租公寓的大兵團作戰(zhàn)能力。

調(diào)整策略應(yīng)對調(diào)控政策加碼

在“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策要求下，一方面繼續(xù)支持高庫存的二線和三四線城市落實各種措施去庫存，滿足居民自住及農(nóng)民工購房需求；另一方面，一線城市和熱點二、三線城市密集出臺以“限購、限貸、限價、限售”為核心的緊縮調(diào)控措施。從市場表現(xiàn)來看，受政策調(diào)控影響，熱點城市新房整體成交面積持續(xù)下行，價格趨于穩(wěn)定。尤其是3、4月熱點城市調(diào)控手段不斷升級創(chuàng)新，調(diào)控城市持續(xù)擴圍，房地產(chǎn)信貸進一步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)運營和銷售面臨新的境遇。

除了積極布局租賃住房市場外，上市房企在銷售策略方面也有所調(diào)整。榮盛發(fā)展在半年報中表示，一方面對公司的銷售體系進行調(diào)整，由南京新探索和意家科技兩家全資銷售公司主要負責(zé)公司的銷售；另一方面抓住各區(qū)域市場普遍回暖的機會，加大對現(xiàn)有項目庫存房源的銷售力度，同時積極推出新項目。

天房發(fā)展半年報顯示，隨著天津“331新政”的出臺，天津房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期。由于公司2016年度銷售情況良好和銀行貸款發(fā)放等審批環(huán)節(jié)的延長，使得公司在途資金顯著增加，占壓資金成本。針對此，公司通過派駐財務(wù)人員深入銷售現(xiàn)場一線，減少工作環(huán)節(jié)，確保銷售回款的快速、及時進賬，降低公司財務(wù)風(fēng)險，保障資金平衡。

云南城投則采取了一系列“去庫存”的措施，如增加樓盤配套、引進優(yōu)質(zhì)教育資源、加強市政設(shè)施的建設(shè)投入、智慧社區(qū)的打造及與集團公司所屬醫(yī)療、醫(yī)藥、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合等措施，提升物業(yè)價值和品質(zhì)，并采取各種有效措施促進項目銷售、消化庫存、回籠資金。(記者張良)