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這兩天，房貸利率、首付比例變化的消息牽動購房者的心。根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的通知，政策主要涉及降低存量首套房貸利率、調(diào)整二套房貸利率、調(diào)整首付款比例等。新華社記者梳理了具體的調(diào)整細(xì)節(jié)，看看有沒有你關(guān)心的問題。

問題一：降低房貸利率，我能申請嗎？包含住房公積金貸款嗎？

答：根據(jù)通知，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

也就是說，如果你是政策發(fā)布（8月31日）前貸的款，不管貸款是否已經(jīng)發(fā)放了，只要你跟銀行簽了貸款合同，又符合首套住房的標(biāo)準(zhǔn)，那就可以去申請降低利率。值得注意的是，住房公積金貸款目前不在調(diào)整范圍內(nèi)。

不過，如果你當(dāng)時(shí)簽訂的貸款利率已經(jīng)很低了，就不一定有下調(diào)的空間。

據(jù)估算，全國有近1億個(gè)首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬戶。

問題二：我該怎么申請降低存量首套房貸利率？

答：根據(jù)通知，對于符合條件的存量住房貸款，借款人申請降低利率有兩種途徑，一是以“新”換“舊”，向銀行申請“新貸款”置換“舊房貸”，二是跟銀行協(xié)商變更原來的利率水平。具體選取哪種方式，可以結(jié)合自身情況和銀行協(xié)商。

值得注意的是，如果選取第一種方式，新發(fā)放貸款只能用于償還“舊房貸”，不能挪作他用。

時(shí)間上看，如果你符合條件，那么從2023年9月25日起，就可以向之前貸款的銀行提出申請了。現(xiàn)在，銀行正在進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作。到時(shí)候怎么申請還有待各銀行進(jìn)一步明確。

問題三：降低存量首套房貸利率，能省多少錢？

答：對不少房貸利率處于高位的購房者來說，降低存量房貸利率、減少利息支出，可以說是期盼已久。

根據(jù)測算，本次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)協(xié)商后房貸利率降至4.3%，每年可節(jié)約利息支出超5000元。

但具體每筆貸款的調(diào)整幅度有多大，還要根據(jù)實(shí)際情況來看。根據(jù)通知，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

這就是說，對借款人而言，具體能享受到多大幅度的調(diào)降，要看辦理貸款時(shí)當(dāng)?shù)氐氖滋追抠J利率下限，以及與銀行的協(xié)商情況。

問題四：我要買二套房，貸款利率能降多少？

答：對于要買二套房的購房者來說，此次房貸政策調(diào)整的一大利好就是二套房貸款利率下限從過去LPR“加60個(gè)基點(diǎn)”變?yōu)?ldquo;加20個(gè)基點(diǎn)”，一次性降低40個(gè)基點(diǎn)，力度可是不小。

假設(shè)按8月份最新5年期以上LPR計(jì)算，以LPR加60個(gè)基點(diǎn)申請貸款，二套房貸款利率達(dá)到4.8%，調(diào)整為加20個(gè)基點(diǎn)后，貸款利率則降至4.4%。以200萬元、20年期、等額本息的商貸為例，調(diào)整后借款人可節(jié)約利息支出超10萬元，月供將減少400多元。

過去一段時(shí)間，不少住房信貸政策調(diào)整集中在滿足居民剛性住房消費(fèi)需求，降低二套房貸款利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費(fèi)需求。

問題五：統(tǒng)一首付款比例下限，我的首付款能降多少？

答：根據(jù)通知，不再區(qū)分實(shí)施“限購”和“非限購”城市，統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限：首套房不低于20%，二套房不低于30%。

這個(gè)政策對“非限購”城市的購房者來說可能意義不大，因?yàn)楹芏嗟胤揭呀?jīng)在按這個(gè)水平執(zhí)行。但在“限購”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別是30%和40%，在實(shí)際執(zhí)行中很多地方二套房首付比例要求高于40%，甚至達(dá)到60%至80%。

這次調(diào)整后，“限購”城市的購房者將從中受益。以一套總價(jià)500萬元的二套房為例，首付60%，需要300萬元；如果首付比例降到30%，首付款就能減少150萬元。

降低首付比例下限，有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)購房能力和意愿。不過，政策規(guī)定的只是一個(gè)下限，各地如何確定首付比例，尤其是一些重點(diǎn)城市的首付比例能否下調(diào)、下調(diào)幅度有多大，還得各地根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需求來定。